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Wenn in Spanien ein neues Gebäude errichtet wird, muss eine Reihe von Verwaltungsverfahren und -anforderungen eingehalten werden, die entscheidend dafür sind, dass die Immobilie als legal gilt. Die Erklärung eines Neubaus oder die Declaracion de Obra Nueva ist eines dieser wichtigen Verfahren. Unsere Immobilienanwälte können Sie durch das gesamte Verfahren führen, im Folgenden finden Sie die wichtigsten Aspekte.

Was ist die Declaracion de Obra Nueva?

Die Neubauerklärung ist ein juristisches Dokument, das alle Änderungen enthält, die an einer Immobilie vorgenommen wurden, z. B. die Errichtung eines neuen Gebäudes. Diese Informationen sind notwendig, um im spanischen Grundbuch dokumentiert zu werden.

Das ist bei vielen Entwicklungsprojekten der Fall, bei denen Investoren vor der Finanzierung des Projekts Zugang zu wichtigen Informationen und Plänen haben wollen.

Es gibt drei Hauptformen dieser Erklärung, die alle von einem Notar unterzeichnet werden müssen:

  1. Obra Nueva Antigua
    Diese besondere Form der „declaración de obra nueva“ deklariert ein Bauwerk, zum Beispiel ein Gebäude, das Jahre zuvor mit oder ohne Genehmigung errichtet wurde.
  2. Obra Nueva de Rehabilitación
    Bei der Modernisierung eines Gebäudes, das bereits gebaut wurde, aber im Laufe der Jahre veraltet oder unbrauchbar geworden ist.
  3. Obra Nueva im eigentlichen Sinne
    Es gibt zwei Arten, die beide in diesem Blog im Mittelpunkt stehen werden. Es handelt sich um ein neues Gebäude aus jüngster Zeit oder eines, das gerade ausgeführt wird:

    1. Obra Nueva Terminada
      Dies ist für den Fall, dass der Bau des Gebäudes bereits abgeschlossen ist.
    2. Obra Nueva en Construcción
      Diese Version ist für den laufenden Bau; allerdings muss der Eigentümer eine Bescheinigung des Architekten bei einem Notar vorlegen, sobald der Bau abgeschlossen ist.

Welche Dokumente werden benötigt?

Um einen Notar dazu zu bringen, diese Urkunde zu unterschreiben, sind verschiedene Dokumente erforderlich. Beachten Sie, dass es sich hierbei um eine globale Übersicht über die Anforderungen handelt und dass die unten aufgeführten Dokumente nicht für jede Form der Declaración de Obra Nueva benötigt werden (es geht hauptsächlich um die Declaración de Obra Nueva Terminada).

  1. Baugenehmigung des Rathauses
    Diese Genehmigung erlaubt die Ausführung der Arbeiten auf der Grundlage des von Ihrem Architekten erstellten Bauprojekts. In Fällen, in denen der Eigentümer ein altes Gebäude legalisieren möchte, ist es außerdem erforderlich, das Alter durch eine der folgenden Unterlagen nachzuweisen: eine Bescheinigung des Rathauses, eine Bescheinigung eines qualifizierten Technikers/Architekten oder eine notarielle Erklärung der Immobilie.
  2. Zehnjahres-Garantieversicherung (Seguro Decenal)
    Diese Versicherung ist für alle neuen Wohngebäude vorgeschrieben und deckt in erster Linie mögliche Bauschäden ab. Ausnahmen können jedoch gemacht werden, wenn der Eigentümer der Immobilie beabsichtigt, dort selbst zu wohnen.
  3. Erstwohnungslizenz (Licencia de Primera Ocupación)
    Dies ist eine Lizenz, die vom Rathaus ausgestellt wird und bestätigt, dass das Gebäude in Übereinstimmung mit dem ursprünglich vorgelegten Bauprojekt errichtet wurde.
  4. Energieeffizienzzertifikat
    Dieser Ausweis enthält die wichtigsten Informationen über die Energieeffizienz des Gebäudes. Er wird von einem qualifizierten Techniker ausgestellt und hat eine Gültigkeit von zehn Jahren.
  5. Endgültige Baugenehmigung (Licencia o Certificado Final de Obra)
    Diese Bescheinigung muss von einem qualifizierten Techniker oder Architekten ausgestellt werden und bestätigt im Wesentlichen, dass die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit dem ursprünglichen Bauprojekt abgeschlossen wurden. In einigen Fällen, in denen die Arbeiten noch im Gange sind und diese Genehmigung noch nicht vorliegt, muss der Techniker oder Architekt eine Bescheinigung ausstellen, in der die Arbeiten im Vergleich zum Bauprojekt beschrieben werden.
  6. Das ‚Buch‘ des Gebäudes
    Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie nach Fertigstellung zu verkaufen, müssen Sie auch das Baubuch beim Grundbuchamt hinterlegen. Dabei handelt es sich um eine detaillierte Beschreibung des gesamten Gebäudes und aller seiner Funktionen.
  7. Identifikation des bewohnten Teils des Grundstücks durch seine geographischen Referenzkoordinaten

Wie ist das Verfahren?

Wenn Sie all diese Dokumente erhalten und alle Anforderungen erfüllt haben, müssen Sie sie zu einem Notar bringen, der die Erklärung vorbereitet und sie in Form einer öffentlichen Urkunde unterzeichnet. Dies ist der offizielle Vorgang der Declaración de Obra Nueva.

In diesem Dokument wird im Wesentlichen erklärt, dass ein Wohngebäude auf einem bereits bestehenden Grundstück errichtet werden soll. Sobald diese Unterschrift geleistet ist, müssen Sie diese Dokumente zum Grundbuchamt bringen, um einige weitere Details zum Grundstück und zur Immobilie zu klären und sicherzustellen, dass alles offiziell legal ist.

Wann wird die Declaracion de Obra Nueva benötigt?

Eine Neubauerklärung ist in den folgenden Fällen erforderlich:

  • Um zu erklären, dass ein neues Gebäude auf einem bestehenden Grundstück gebaut wird.
  • Um ein altes Bauwerk anzumelden, das zuvor auf einem bereits bestehenden Grundstück errichtet wurde. Dies gilt für Häuser oder Bauwerke, die noch nie erfasst wurden.
  • Um eine neue Erweiterung eines Bauwerks auf einem bereits bestehenden Grundstück anzumelden. Dies gilt für Häuser, die einen zusätzlichen Raum oder ein neues Stockwerk errichten.
  • Um eine bereits gebaute Erweiterung eines bereits bestehenden Grundstücks anzumelden.
  • Um sowohl alte als auch neue Bauten anzumelden, wie z. B. eine Garage, eine Veranda, einen Pool, einen Grillplatz, einen Stellplatz/eine Überdachung usw.

Was sind die Gebühren?

Für die Erlangung der Declaracion de Obra Nueva fallen verschiedene Gebühren und Steuern an. Einige der wichtigsten davon sind:

  • Die Notariatsgebühren für die Vorbereitung der Urkunden.
  • Grundbuchgebühren für die Eintragung der Declaracion de Obra Nueva in die Grundbucheintragung.
  • Die Stempelsteuer: Diese beträgt 1’5% des Wertes der Immobilie.
  • Architekten-/Technikerhonorare und Formulareinreichungsgebühren, unter anderem, sollten bei der Budgetierung für diesen Prozess berücksichtigt werden.
  • Zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Rechtsberatung durch Ihren Anwalt/Ihr Rechtsteam, die den Prozess für Sie optimal und einfach gestalten werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass dieser gesamte Prozess vor der Beantragung einer Hypothek abgeschlossen sein muss. Der Grund dafür ist, dass die Bank die Immobilie erst dann bewerten kann, wenn sie rechtlich existiert und sie die Größe und andere wichtige Details kennt.

Unterstützung bei der Declaracion de Obra Nueva

Wenn Sie rechtliche Beratung oder Unterstützung bei dem komplizierten Verfahren zur Erlangung einer Neubauerklärung benötigen, dann zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Unser Team von qualifizierten Immobilienanwälten bei SpainDesk verfügt über einen großen Erfahrungsschatz bei der Bearbeitung der mit diesem Verfahren verbundenen Unterlagen. Kontaktieren Sie uns noch heute für ein Beratungsgespräch.

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