Licencia Urbanística: Baugenehmigungen in Spanien

Baulizenzen und Genehmigungen in Spanien sind unerlässlich, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie in Spanien kaufen möchten. Schon vor dem Kauf ist es klug, sich zu informieren, ob die Arbeiten, die Sie durchführen möchten, möglich sind. In diesem Artikel gehen wir auf die „Licencias Urbanísticas“ ein, die Lizenzen, die für alles, was mit der Veränderung von Immobilien in Spanien zu tun hat, notwendig sind.

Was ist eine Licencia Urbanística?

Die Licencia Urbanistica, oder „städtebauliche Lizenz“, ist die Lizenz, die Arbeiten der Urbanisierung, Unterteilung, Bau, Abriss, Eingriff, Änderung der Belegung und Nutzung des öffentlichen Raums genehmigt. Mit anderen Worten, wenn Sie ein Stück Land verändern, bauen oder umwandeln, überwacht die öffentliche Verwaltung, dass die Veränderung legal ist und eingehalten wird.

Typen von Lizenzen

Nicht alle städtebaulichen Lizenzen sind gleich; einige können mehr Informationen oder Details über das Projekt erfordern. Die Arten von Urbanisierungslizenzen in Spanien sind:

• Grundstückslizenz
• Baulizenz
• Lizenzen für andere städtebauliche Maßnahmen
• Die Lizenz für den Erstbezug
• Tätigkeitslizenz
• Nutzungsänderungslizenz
• Terrassenlizenz
• Lizenz für Eigentümerwechsel

Parzellierungslizenz (Licencia de parcelación)

Sie wird beantragt, um ein Grundstück in verschiedene Parzellen (städtisch und ländlich) aufzuteilen. Dieses Verwaltungsverfahren wird angewandt, um sicherzustellen, dass das Grundstück, auf dem man handeln möchte, den Anforderungen entspricht, die die Regierung für die Urbanisierung festgelegt hat.

Lizenz für die Änderung des Eigentums (Licencia de cambio de titularidad)

Wenn ein Unternehmen verkauft wird, aber der Betrieb sich nicht ändert, ist es nicht notwendig, eine neue Geschäftslizenz zu erhalten; stattdessen müssen Sie den Eigentümerwechsel bei der Verwaltung melden.

Änderung der Nutzungslizenz (Licencia de cambio de uso)

Diese Lizenz ist für die Änderung der Nutzung und Belegung einer Immobilie erforderlich. Sie können zum Beispiel eine Immobilie, die als Lagerhaus genutzt wird, in Zukunft nicht mehr für die Veranstaltung von Messen verwenden. Jede Änderung erfordert eine neue Lizenz. Darüber hinaus ist diese Lizenz erforderlich, wenn Sie eine Wohnung in eine andere Nutzung umwandeln (z.B. von Wohn- in Geschäftsräume).

Lizenzen für andere Stadtentwicklungsmaßnahmen (Licencias para otras actuaciones urbanísticas)

Sie werden benötigt, wenn Projekte durchgeführt werden müssen, die nicht unter eine der anderen Kategorien fallen, zum Beispiel im Rahmen der Installation einer Werbetafel oder einer Leuchte.

Die Lizenz für die Erstnutzung (Licencia de primera ocupación)

Die Baugenehmigung wird auch als cedula de habitabilidad bezeichnet und ist ein Dokument, das bescheinigt, dass ein Bauwerk die erforderlichen Standards für die Bewohnbarkeit erfüllt. Um eine Immobilie bewohnbar zu machen, müssen grundlegende Anforderungen erfüllt werden, wie z.B. sichere Eingänge, Außenbeleuchtung, Abfallentsorgung, elektrische Leitungen usw.

Tätigkeitslizenz (Licencia de actividad)

Wenn Sie auf einem Grundstück in Spanien geschäftlich tätig sind, müssen Sie unbedingt nachweisen, dass das Unternehmen keine Umweltverschmutzung verursacht und sicher ist. Kurz gesagt, diese Tätigkeit wird weder die Umwelt noch die Bevölkerung gefährden. Wenn Sie eine Einrichtung für die Öffentlichkeit öffnen (z.B. ein Restaurant), muss der Eigentümer eine Tätigkeitslizenz haben.

Terrassenlizenz (Licencia para terrazas)

Im öffentlichen Straßenraum befinden sich mehrere Terrassen von Bars, Restaurants und Cafeterias. Um diese zu verwalten, benötigt die Stadtverwaltung eine Lizenz, um sicherzustellen, dass das Lokal die Sicherheitsvorschriften und die Vorschriften für den öffentlichen Raum einhält.

Baulizenz (Licencia de obras de edificación)

Sowohl für größere als auch für kleinere Bauprojekte ist eine Baugenehmigung erforderlich. Es gibt mehrere Arten von Baugenehmigungen:

• Neubau (Obra Nueva): Der Bau eines Gebäudes auf einem unbebauten Grundstück erfordert eine Genehmigung der Gemeindebehörden.
• Erweiterung (Amplicación): Mit dieser Genehmigung wird eine Aufstockung bestehender Gebäude genehmigt.
• Änderung (Modificación): Diese Lizenz erlaubt eine Änderung der architektonischen oder strukturellen Gestaltung eines bestehenden Gebäudes, ohne dessen Größe zu erhöhen.
• Restaurierung (Restauración): Die Genehmigung zur Durchführung von Arbeiten zur Rettung und Anpassung eines als kulturell bedeutsam anerkannten Bauwerks gibt diese Lizenz.
• Abbruch (Demolición): Diese Lizenz erlaubt die vollständige oder teilweise Zerstörung eines oder mehrerer vorhandener Bauwerke.

Gründe für den Erhalt der Licencia Urbanística

Einige Beispiele für Handlungen, für die eine Lizenz eingeholt werden muss, sind:

• Veränderung von städtischen Grundstücken: Der Bau oder die Umgestaltung eines Grundstücks in einer städtischen Umgebung stellt eine Nutzungsänderung dar, was bedeutet, dass wir eine Lizenz beantragen müssen.
• Abriss von Bauwerken: Wenn Sie ein Gebäude abreißen wollen, um ein neues zu bauen, müssen Sie eine Genehmigung beantragen.
• Anbringung von Werbeschildern, die von der öffentlichen Straße aus sichtbar sind: Auch wenn das Schild in Ihrem Gebäude aufgehängt wird, müssen wir um eine Genehmigung bitten, wenn es von außen zu sehen ist.
• Änderung der Struktur bestehender Gebäude: Wenn Sie eine Änderung an der Struktur Ihres Gebäudes vornehmen, wenn Sie zum Beispiel ein neues Stockwerk aufsetzen oder eine Garage in einen Raum umwandeln, müssen Sie eine Genehmigung beantragen.
• Zweckgebundene Nutzungen und Arbeiten: wenn Sie die Nutzung des Grundstücks ändern, z.B. ein Café oder ein Büro eröffnen, oder wenn Sie auf dem Grundstück arbeiten, z.B. Ausgrabungen oder Erdarbeiten, um Fundamente zu legen. Sie brauchen eine Genehmigung.

In manchen Fällen benötigen Sie mehrere Genehmigungen, und die kombinierten Genehmigungen werden als „städtebauliche Genehmigungen“ bezeichnet.

Erhalten Sie die städtebauliche Genehmigung

Das Verfahren zur Erlangung einer städtebaulichen Genehmigung hängt von der Gemeinde und der Art der Genehmigung ab, die Sie benötigen. Die spanische Regierung kann bei der Erteilung von Genehmigungen sehr langsam sein. Daher ist es wichtig, einen korrekten Antrag einzureichen, wenn Sie keine Verzögerungen haben wollen.

Verbindlichkeiten des Eigentümers

Der Grundstückseigentümer muss sicherstellen, dass er das Recht hat, das Grundstück zu verändern. Anschließend erteilt die zuständige Verwaltung (der Stadtrat) die Genehmigung, nachdem sie sich vergewissert hat, dass die geplanten Maßnahmen den städtebaulichen Vorschriften entsprechen.

Sie müssen im Besitz der erforderlichen städtischen Lizenz sein, um die Umwandlung von Immobilien durchzuführen. Außerdem muss sie im Voraus beantragt werden, bevor Sie handeln.

Kosten für die Lizenz

Es ist möglich, dass der Eigentümer eine Gebühr für die Lizenz zahlen muss, die von den Arbeiten abhängt, die er durchführen möchte. Die Beträge sind in der Städtebauverordnung festgelegt.

Verpflichtungen der Regierung

Der Stadtrat muss die in seinen Verordnungen festgelegten Verfahren einhalten. Daher hat die Verwaltung keine andere Wahl, als eine städtebauliche Genehmigung in Übereinstimmung mit ihren Vorschriften zu erteilen. Wenn Sie Änderungen im Sinne des Gesetzes vornehmen wollen, ist die Verwaltung verpflichtet, Ihnen die Genehmigung zu erteilen.

Verwaltungsschweigen oder nicht

Wenn die öffentliche Verwaltung nicht innerhalb der angegebenen Zeit antwortet, kann dies je nach Verwaltung auf zwei Arten interpretiert werden. Es kann als stillschweigende Ablehnung oder als Zustimmung gewertet werden.

Hilfe bei Ihrer Baugenehmigung

Die Erteilung einer Baugenehmigung kann schwierig und zeitaufwendig sein, da die Behörden die Genehmigungen oft nur langsam erteilen. Nicht zu wissen, welche Art von Baugenehmigung Sie für Ihr Projekt benötigen und die Kommunikation mit der Stadtverwaltung kann Ihnen Kopfzerbrechen bereiten. Unser Team bei SpainDesk kann Ihnen dabei helfen, Ihre Baugenehmigung mit einem vollständigen, detaillierten Bericht zu erhalten, der die spanischen Vorschriften buchstabengetreu befolgt.

Unsere Eigentumsanwälte stehen Ihnen zur Seite und helfen Ihnen, Ihr Vorhaben zu verwirklichen, denn sie haben viel Erfahrung mit der Einholung von Genehmigungen bei der Regierung. Sie werden Ihnen helfen, den richtigen Antrag einzureichen und Sie über den Fortgang des Verfahrens auf dem Laufenden halten.