Steuer auf Mieteinnahmen in Spanien: Arten, Abzugsmöglichkeiten und Sätze

In diesem Artikel geht es um die Mieteinnahmensteuer in Spanien. Unter den Steuern in Spanien ist die Mieteinkommensteuer eine weit verbreitete spanische Einkommensteuer. Lesen Sie diesen Beitrag, um einen Überblick über die Arten der Mieteinnahmensteuer und die verschiedenen Steuersätze zu erhalten.

Was ist die Mieteinkommensteuer

Mit dieser Steuer müssen Sie sich auseinandersetzen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten. Die Steuer lässt sich in die Mehrwertsteuer und die Einkommensteuer unterteilen. Je nach Situation müssen Sie die Mehrwertsteuer entrichten oder nicht. Die von Ihnen erzielten Einkünfte werden ähnlich besteuert wie andere Einkommenssteuern (z. B. Einkommensteuer für Privatpersonen und Körperschaftssteuer).

Muss ich Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen zahlen?

Ob Sie Mehrwertsteuer zahlen müssen oder nicht, hängt davon ab, welche Art von Immobilie Sie vermieten und an wen Sie die Immobilie vermieten.

Wann brauchen Sie keine Mehrwertsteuer auf Ihre Mieteinnahmen zu zahlen?

Wenn ein Mieter Ihre Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken nutzt, brauchen Sie die Mehrwertsteuer nicht in Ihrer Rechnung auszuweisen. Wenn Sie z. B. eine Wohnung oder ein Haus vermieten, das als Wohnsitz für eine Familie genutzt wird, werden die Mieteinnahmen nicht mit der Mehrwertsteuer belastet. Dies gilt nur für die Vermietung von Wohnräumen, d. h. von Wohnungen, Häusern, Zimmern in Wohngemeinschaften oder Häusern sowie von separaten Wohnräumen.

Wann müssen Sie die Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen zahlen?

Wenn Sie an ein Unternehmen oder einen Selbstständigen vermieten, um dessen wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben, müssen Sie die Mehrwertsteuer zahlen und in Ihrer Rechnung ausweisen. Zum Beispiel, wenn Sie an eine Bäckerei, eine Kneipe, einen Friseursalon oder ein Restaurant vermieten. Das Gleiche gilt für Vermietungen von Nichtwohnräumen, wie z. B. Einzelhandelsflächen, Geschäftsräume und alle anderen Räumlichkeiten, die nur von der Straße aus zugänglich sind.

Wenn Sie einen Lagerraum vermieten, müssen Sie außerdem die Mehrwertsteuer auf die Miete entrichten. Zum Beispiel, wenn Sie einen Parkplatz oder einen Lagerraum vermieten.

Mieteinnahmensteuer für Privatpersonen

Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist für Steuerresidenten und Nicht-Residenten in Spanien unterschiedlich. Der Unterschied liegt in den Steuersätzen, den Steuerabzügen für Mietobjekte und der Häufigkeit der Erklärung der Vermietung. Allerdings müssen sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten die Steuererklärung in Spanien über alle Mieteinnahmen abgeben.

Mietertragssteuer in Spanien für Nicht-Residenten

Nicht-Residenten unterliegen der pauschalen Einkommenssteuer für Nicht-Residenten (IRNR, Impuesto Sobre la Renta de personas No Residentes), einem pauschalen Steuersatz von 19 %, wenn Sie in der EU oder in Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind. Wenn Sie nicht aus der EU oder den EAA-Ländern stammen, beträgt der Pauschalsteuersatz 24 %.

Mietertragssteuer in Spanien für Steuerinländer

Die Steuer für Steuerinländer auf Mieteinnahmen heißt IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas). Es handelt sich um eine Steuer, die auf die im Laufe eines Jahres erzielten Einkünfte von natürlichen Personen mit Wohnsitz in Spanien erhoben wird, unabhängig davon, ob sie Spanier sind. Es handelt sich ebenfalls um eine progressive und direkte Steuer.

Die Mieteinkommenssteuer für Steuerresidenten hat einen progressiven Steuersatz von 19 % bis 47 %. Je mehr Einkommen Sie erzielen, desto mehr Steuern zahlen Sie. Der Immobilieneigentümer zahlt die Mieteinnahmensteuer, nicht der Mieter. Die Mieteinnahmensteuer für Steueransässige ist anders als für Nichtansässige.

Vermietungssteuer für Selbstständige und Unternehmen

Wenn Sie Geschäftsräume an ein Unternehmen oder einen Selbstständigen zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermieten. Sie sind zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet und müssen sich bei der Regierung als Selbständiger oder Unternehmen registrieren lassen.

Mietertragssteuer in Spanien für Selbständige

Wenn Sie eine Hausverwaltung, einen Makler, einen Rechtsanwalt oder einen Buchhalter für Ihre Immobilie beauftragen wollen, ist es ratsam, sich als Selbständiger (Autónomo) in Spanien registrieren zu lassen. Denn wenn Sie ein Autónomo sind, zahlt Ihr Unternehmen die Autónomo-Steuer, und als Autónomo besteuert zu werden bedeutet, dass Sie die Mehrwertsteuer aus der Vermietung Ihrer Immobilie absetzen können.

Mietertragssteuer in Spanien für Gesellschaften mit beschränkter Haftung

Wenn Sie eine riskantere Unternehmung planen oder mehr als 65.000 Euro Einnahmen aus Ihren spanischen Immobilien erzielen, wird die spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung aufgrund ihrer Schutz- und Kostenvorteile attraktiv. Wenn man zum Beispiel plant, in Spanien zu bauen oder bedeutende Investitionen zu tätigen, gründet man oft eine SL-Gesellschaft in Spanien. Natürlich können Sie mit einer spanischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung die gleichen Immobilienkosten absetzen wie ein Autónomo.

Persönliche Einkommensteuertranchen für Steuerresidenten in Spanien

Nachstehend finden Sie die persönlichen Einkommensteuertarife für Steuerresidenten. Sie werden als Steuerresident betrachtet, wenn Sie sich länger als 185 Tage in Spanien aufhalten.

Einkommenssteuertarife 2021	Gesamt
Bis zu 12.450 Euro	19,0 %
Von 12.450 Euro bis 20.200 Euro	24,0 %
Von 20.200 Euro bis 35.200 Euro	30,0 %
Von 35.200 Euro bis 60.000 Euro	37,0 %
Von 60.000 Euro bis 300.000 Euro	45,0 %
Ab 300.000 Euro und mehr	47,0 %

Bei direkter Anwendung des Grenzsteuersatzes würde eine Person, die 65.000 Euro verdient, 45 % dieses Einkommens an Steuern zahlen: 29.250 Euro. Glücklicherweise ist die Einkommensteuertabelle 2021 progressiv, und das ist, was Sie zahlen würden:

• Erste IRPF-Tranche: Eine Person zahlt 19% von 12.450 Euro – 2.365,5 Euro
• Zweite IRPF-Tranche: Die Person zahlt 24% von 7.750 Euro (die Differenz zwischen der ersten und der zweiten Tranche) – 1.860 Euro.
• Dritte IRPF-Tranche: Die Person zahlt 30% von 15.000 Euro (die Differenz zwischen der zweiten und dritten Tranche) – 4.500 Euro.
• Vierte IRPF-Tranche: Die Person zahlt 37% von 24.800 Euro (die Differenz zwischen der dritten und vierten Tranche) – 9.176 Euro.
• Fünfte IRPF-Tranche: Die Person zahlt 45% von 5.000 Euro (die Differenz zwischen der vierten und fünften Tranche) – 2.250 Euro.
• Sechste IRPF-Tranche: Die Person zahlt 47% der Differenz zwischen der fünften und der sechsten Tranche, d.h. den Betrag, der diese 300.000 Euro übersteigt (in diesem Fall würde sie nicht gelten).

Interessanterweise ist der endgültige Prozentsatz, den die Einkommensteuerzahler zahlen, eine Aufteilung aus zwei Steuertranchen. Die erste ist die staatliche Steuer, die an die Regierung geht, und die zweite ist die autonome Steuer, die die unabhängigen Gemeinden erhalten.

Darüber hinaus sind weitere Aspekte zu berücksichtigen, wie z.B. die familiäre Situation, d.h. ob man verheiratet oder ledig ist, Kinder unter 25 Jahren hat, Kinder unter drei Jahren hat, mit Personen über 65 Jahren zusammenlebt usw.

Situationen, die zu berücksichtigen sind	Anzahl der Nachkommen
	0	1	2 oder mehr
Single, verwitwet, geschieden oder rechtlich getrennt lebender Steuerzahler.	–	15.947 €	17.100 €
Ein Steuerpflichtiger, dessen Ehepartner kein Einkommen von mehr als 1.500 Euro pro Jahr erzielt, ohne Freibeträge.	15.456 €	16.481 €	17.634 €
Andere Situationen	14.000 €	14.516 €	15.093 €

Abzugsmöglichkeiten von der Mieteinnahmensteuer

Nach Angaben der spanischen Steuerbehörden können EU-Mitglieder und EWR-Bürger die folgenden Ausgaben von ihrer Mieteinnahmensteuer absetzen. Sie können die Kosten von der Miete absetzen, weil sie für das Mietobjekt verwendet werden, um Einkommen zu schaffen.

• Verwaltungs- und Buchführungskosten: Kosten, die anfallen, um spanische Steuern zu zahlen und die spanischen Steuergesetze korrekt zu befolgen.
• Notar- und Anwaltskosten: z.B. für die Formalisierung von Mietverträgen, die Erstellung von Verträgen oder die Räumung von Mietern.
• Maklergebühren oder Schlüsselhaltergebühren
• Wasser, Strom, Wäsche, Reinigung und Nebenkosten
• Sicherheitsdienste: z.B. bewachte Wohnanlagen
• Hypothekenzinsen und unbezahlte Mieten: Beachten Sie, dass Mieteinnahmen der Betrag der zu zahlenden (nicht erhaltenen) Miete sind. Sie können fällige Mieten abziehen, bis sechs Monate nach der ersten Inkassomaßnahme verstrichen sind oder wenn der Mieter rechtlich insolvent ist.
• Abschreibung der Immobilie mit 3%: Sie können die Abschreibung von 3% der Gebäude oder des Katasterwertes absetzen. Die Kosten für Gebäude sind häufig nicht bekannt, da sie im Kaufvertrag in der Regel nicht getrennt ausgewiesen sind. In diesem Fall wird der Anteil des Gebäudes vom Katasterwert abgezogen. Ist dies nicht der Fall (z. B. bei nicht-spanischen Immobilien), akzeptiert das Finanzamt, dass die Gebäude einen angemessenen Anteil ausmachen, vielleicht 2/3 der Gesamtkosten.
• Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des Erwerbs, der Verbesserungen und der Instandhaltung der Immobilie aufgenommen wurden.
• Instandhaltung, Reparaturen und Erneuerungen: Die Erweiterung oder Verbesserung der Immobilie ist nicht abzugsfähig.
• Nicht-staatliche Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie: Diese Kategorie deckt Kosten wie IBI und Müllgebühren ab und umfasst auch etwaige Bußgelder.
• Versicherungspolicen (z.B. für Feuer, Haftpflicht, Brand usw.)
• Primäre Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Wie andere spanische Steuerabzüge müssen Sie alle abzugsfähigen Kosten mit entsprechenden Belegen nachweisen. Sie sind nur gültig, wenn Sie die Rechnung haben, und Kostenvoranschläge sind keine gültigen Belege. Wenn Sie einen Buchhalter in Spanien haben, können Sie ihm Ihre Rechnungen schicken, und er wird sich um den Rest kümmern.

Doppelbesteuerungsabkommen und Mieteinnahmensteuer

Das Doppelbesteuerungsabkommen ist ein Abkommen, das Spanien und Ihr Wohnsitzland (oder der Staat, in dem Sie Steuern zahlen müssen) unterzeichnet haben könnten. Die spanischen Steuerbehörden schließen diese Doppelbesteuerungsabkommen ab, um zu prüfen und zu regeln, wo Residenten und Nicht-Residenten Steuern zu zahlen haben.

Nach dem Modell des OECD-Abkommens müssen die Bruttoeinkünfte aus spanischen Immobilien in Spanien besteuert werden, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Steuerpflichtigen.

Einkommenssteuerkategorien

Die Einkommensteuer setzt sich aus verschiedenen Einkommenssteuern zusammen, und Sie müssen alle Einkünfte bei Ihrer persönlichen Steuererklärung berücksichtigen.

• Mieteinkommenssteuer: Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um Einkünfte aus Sachwerten, wie z.B. der Vermietung von Räumlichkeiten oder Untervermietung.
• Lohnsteuer: Die wichtigste für die Mehrheit der Einwohner ist das Einkommen aus Gehältern. Trotz des Namens umfasst dieser Teil nicht alle Einkünfte aus Arbeit, sondern nur die, die man als Angestellter eines Unternehmens verdient, und er schließt selbstverdiente Einkünfte aus.
• Kapitalertragssteuern: Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie sind Kapitalerträge. z.B. können die Einkünfte aus dem Verkauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Gewerbefläche stammen.
• Dividendensteuern:Dividenden oder Gewinne aus einer Unternehmensbeteiligung.
• Gewerbesteuer. Letztere entsteht, wenn Sie auf eigene Rechnung geschäftlich tätig sind. Gewerbliche Tätigkeit wiederum ist definiert als eine Tätigkeit, die Arbeit und Kapital miteinander verbindet und darauf ausgerichtet ist, Geld zu verdienen.

Für jeden Teil der Bemessungsgrundlage können die mit dieser Tätigkeit verbundenen Kosten abgezogen werden.

Beispiele für die Berechnung der persönlichen Mieteinnahmen

Nachfolgend finden Sie einige Beispiele für die Berechnung der Mieteinnahmensteuer.

Beispiel 1: Steuersatz für Mieteinnahmen in Spanien für Residenten

Im folgenden Beispiel betrachten wir den Fall eines Residenten in Spanien mit einer Steuerbemessungsgrundlage von 30.000 Euro netto und ohne Abzüge, die die Vorschriften als persönliche und familiäre Umstände berücksichtigen (ein Single). Wie aus der Tabelle hervorgeht, würden die folgenden Arten und Abschnitte angewandt werden:

• 19% auf die ersten 12.450 Euro
• Für die nächsten 7.750 Euro (von 12.450 Euro bis 20.200 Euro) würden wir einen Satz von 24% anwenden
• Und auf die nächsten 9.800 Euro, bis zum Erreichen von 30.000 Euro des Gehalts im Beispiel, würden wir 30% anwenden

In diesem Fall würde der Vermieter mit einem Bruttogehalt von 30.000 Euro pro Jahr ein Nettogehalt von 24.393 Euro pro Jahr erhalten, was geteilt durch 12 Zahlungen eine effektive Lohnsumme von 2.032 Euro pro Monat ergibt.

Beispiel 2: Steuersatz für Mieteinnahmen in Spanien für Nicht-EU/EWR-Bürger

Bei demselben Beispiel wie oben zahlt eine Person mit jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 € und Ausgaben von 3.600 € folgende Steuern auf ihre Mieteinnahmen in Spanien:

• Gesamte Mieteinnahmen: 15.000 €
• Abzugsfähige Ausgaben: 3.600 €
• Steuerbasis: 11.400 €
• Steuersatz: 24%
• Gesamtbetrag: 2.736 € (11.400 € * 0,24)

Beispiel 3: Abzug von Mieteinnahmen

Angenommen, Sie haben ein Mietobjekt, das jährliche Mieteinnahmen von 15.000 € erzielt. Wenn die Gemeinschaftskosten 2.000 € pro Jahr betragen und die Reparatur- und Verbesserungskosten 1.600 € pro Jahr ausmachen, wird die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen in Spanien wie folgt berechnet:

• Gesamte Mieteinnahmen: 15.000 €
• Abzugsfähige Ausgaben: 3.600 €
• Steuerbasis: 11.400 € (15.000 – 3.600)
• Steuersatz: 19%
• Gesamtbetrag: 2.166 € (11.400 * 0,19)

Holen Sie sich Hilfe von einem Steuerberater, um Ihre Steuern in Spanien zu erledigen.

Häufig gestellte Fragen zur Steuer auf Mieteinnahmen in Spanien

Nachfolgend finden Sie die Antworten auf einige häufig gestellte Fragen zur Mieteinkommensteuer in Spanien.

Ist die Einkommensteuer in ganz Spanien gleich hoch?

Das spanische Finanzamt hat zwar nationale Einkommensteuersätze festgelegt, aber es gibt dennoch Unterschiede zwischen den Regionen, da diese ihre Steuersätze selbst festlegen können. Neben den Steuersätzen für die Mieteinnahmen gibt es auch spezifische Unterschiede bei den Steuerabzügen. Am besten wenden Sie sich an einen Steuerberater in Spanien, der sich mit den steuerlichen Auswirkungen der örtlichen Grundsteuer auskennt.

Wie sind Mieteinnahmen zu deklarieren?

Die Häufigkeit, mit der Sie Ihre Mieteinnahmen angeben müssen, hängt von Ihrem Status als Resident oder Nichtresident ab. Für Residenten erfolgt die spanische Steuererklärung für Mieteinnahmen bekanntlich auf jährlicher Basis, für Nicht-Residenten muss die Erklärung jedoch alle drei Monate nach einem festgelegten Kalender abgegeben werden, und zwar wie folgt:

• April 20: Erklärung für die im Januar, Februar und März erzielten Einkünfte.
• 20. Juli: Erklärung für Einkünfte, die im April, Mai und Juni erzielt wurden.
• 20. Oktober: Erklärung für Einkünfte, die im Juli, August und September erzielt wurden.
• 20. Januar: Erklärung für Einkünfte, die im Oktober, November und Dezember erzielt wurden.

Was passiert, wenn ich zu spät zahle?

Die Fristen sind in der vorangegangenen Frage ganz klar genannt. Wenn Sie nur einen Tag zu spät zahlen, schickt Ihnen das Finanzamt eine Strafe für:

• 5%: Zahlung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist
• 10%: wenn mehr als drei Monate, aber weniger als 6 Monate vergehen
• 15%: zwischen 6 und 12 Monaten
• 20%: plus Zinsen, wenn Sie mehr als ein Jahr zu spät zahlen

Warum gibt es also in Spanien eine Mietsteuer?

Der Hauptzweck besteht darin, dem in der spanischen Verfassung verankerten Grundsatz gerecht zu werden, dass alle spanischen Bürger zur Finanzierung der öffentlichen Ausgaben beitragen müssen. Andererseits wird versucht, diejenigen zu begünstigen, die sich in einer prekären Situation befinden. So soll durch die Förderung oder Besteuerung bestimmter Tätigkeiten ein Beitrag zu einer effizienteren Wirtschaft geleistet werden.

Wie viele Einkommenssteuern gibt es?

In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Mieteinnahmen von Privatpersonen. Es gibt jedoch zwei Einkommenssteuern: Die Einkommenssteuer für natürliche Personen wird auf das Einkommen von natürlichen Personen erhoben, während die Körperschaftssteuer auf das Einkommen von Körperschaften erhoben wird. In einigen Ausnahmefällen gibt es juristische Personen und andere Körperschaften, die keine Einkommens- oder Körperschaftssteuer zahlen, aber die natürlichen oder juristischen Personen, die an dieser Körperschaft beteiligt sind, müssen die Einkünfte erklären, die sie aufgrund ihrer Beteiligung an dieser Körperschaft erzielen. Außerdem gibt es in Spanien eine Steuer auf wirtschaftliche Tätigkeiten (IAE), die unter bestimmten Umständen zu zahlen ist.

Neben der Steuer auf Mieteinnahmen können natürliche Personen, die Immobilien in Spanien besitzen, eine Steuerpflicht in Form einer Vermögenssteuer haben. Personen, die in Spanien Vermögen im Wert von mehr als 700.000 Euro besitzen, müssen diese Vermögenssteuer zahlen.

Ein Wort von SpainDesk

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die spanische Mieteinkommenssteuer eine der häufigsten Spanischen Vermögenssteuern ist. Das Finanzamt erhebt sie von allen, die auf spanischem Staatsgebiet Einkünfte erzielen, unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Je nachdem, wie Sie registriert sind und wie viel Geld Sie verdienen, zahlen Sie entweder Einkommenssteuer, Umsatzsteuer, Steuer auf wirtschaftliche Tätigkeiten, Vermögenssteuer oder Steuern auf Ihr Eigentum. Wir empfehlen Ihnen dringend, einen Steuerberater oder Buchhalter zu beauftragen, wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten. Gegen eine feste Gebühr können Sie sich um alle in Spanien vorgeschriebenen Formulare kümmern. Kontaktieren Sie uns noch heute für ein Angebot.

Haftungsausschluss: Die Informationen auf dieser Seite können unvollständig oder veraltet sein. Die aufgeführten Informationen dürfen unter keinen Umständen als professionelle Rechtsberatung angesehen werden. Wir empfehlen dringend, einen Rechtsexperten zu Rate zu ziehen, wenn Sie nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügen.