Comprar una propiedad sobre plano en España: Permisos, costes y más

Hay algunos permisos legales que debe conocer cuando compra una propiedad sobre plano en España. Exploremos algunas áreas clave para ayudarle a pensar en su proyecto de construcción potencial o existente, y en los requisitos y procedimientos legales necesarios que puede esperar. Porque la compra de una propiedad puede ser compleja, y esto es sólo una visión general. Siempre recomendamos contar con la ayuda de un profesional.

Permisos de construcción

Una licencia es obligatoria antes de comenzar la construcción de cualquier edificio. Por lo tanto, su validez es esencial cuando se compra una propiedad sobre plano en España. Además, el permiso debe obtenerse para cualquier trabajo de construcción en un edificio existente en caso de que quiera cambiar el uso, el aspecto exterior o cambiar el volumen. Por ejemplo, se necesita una licencia para añadir una planta tanto para propiedades comerciales como residenciales.

Las licencias de construcción españolas se clasifican en dos:

• Licencia para obras menores como muros, terrazas y barbacoas.
• Licencia de obras.
• Licencia para obras mayores como edificios nuevos, reformas y demoliciones.

Obtención de permisos

Cuando se trata de permisos para obras menores, es necesario solicitar una Licencia de Obra Menor en el Ayuntamiento local. La solicitud suele incluir una breve descripción del proyecto que se va a realizar y los costes estimados.

Para obras mayores, se necesita una Licencia de Obra Mayor que es creada por un arquitecto cualificado (inscrito en el colegio de arquitectos español). El arquitecto identifica a un arquitecto técnico adecuado (aparejador) que suele actuar como director de la obra. El propietario del proyecto tiene que contar con un constructor adecuado que también firme la solicitud.

Las solicitudes de permiso pueden presentarse en persona o a través de un registro en el alcalde local. Posteriormente se emite un recibo. El tiempo de tramitación de la solicitud de permiso suele ser de dos meses a partir de la fecha de presentación.

Durante la tramitación, hay que realizar un examen exhaustivo para confirmar que se ha proporcionado la información correcta. Posteriormente, los detalles de la solicitud se publican en el ayuntamiento. En caso de que no reciba una notificación en el plazo de dos meses, obtendrá automáticamente el permiso de construcción, suponiendo que el proyecto ha sido aprobado.

NOTA: Todas las partes implicadas en la construcción de un proyecto están legalmente obligadas a asumir algunas obligaciones y responsabilidades. Estas se detallan en la ley de construcción LOE de 5 de noviembre de 1999 (Ley de Ordenación de la Edificación).

Fiscalidad

El impuesto correspondiente se paga al final del proyecto de construcción. Puede prever el pago de entre el 4% y el 6% del coste total de la construcción.

Zonas de planificación

Todas las propiedades en España se clasifican en dos categorías:

• Parcelas rústicas (suelo rústico)

Según la ley de suelo rústico en España, algunos terrenos especialmente protegidos (Suelo no urbanizable protegido) están protegidos y no pueden ser desarrollados para viviendas residenciales. Por otro lado, el suelo rural categorizado como Suelo no urbanizable común puede ser desarrollado para viviendas residenciales de uso privado.

Además, existen profundos derechos y restricciones de una parcela rústica en cuanto al tamaño mínimo de la parcela, el tamaño máximo de la construcción, las plantas y las alturas, entre otros factores. Todas las parcelas rústicas en España suelen tener algunas restricciones estéticas. En este sentido, las distintas zonas de planificación tienen reglamentos diferentes. En la mayoría de los casos, hay que construir un edificio de estilo típico regional que es único para una zona de planificación específica.

• Parcelas urbanas (suelo urbano)

Suelo urbano se refiere a las parcelas con servicios que suelen tener acceso a carretera, agua y electricidad, entre otras infraestructuras.  Cuando se trata de parcelas urbanas en España, las distintas zonas de planificación tienen normas diferentes. Sin embargo, la limitación del tamaño de las parcelas se sitúa entre 800m2 y 1.500m2.

Evitar las multas y otras sanciones

En caso de que usted sea un titular de una escritura de propiedad o esté planeando construir un edificio en España, le recomendamos encarecidamente que sea plenamente consciente de la licencia pertinente para evitar consecuencias negativas. Por ejemplo, es probable que las autoridades competentes le multen por carecer de un permiso de construcción adecuado.

Los inspectores del ayuntamiento comprueban regularmente las renovaciones y las mejoras en la vivienda. En este sentido, es conveniente que se asegure de que su obra está totalmente autorizada.  Es prudente registrar todos los cambios realizados en su proyecto.

A la hora de contratar la mano de obra, existen varias normas y reglamentos que se aplican a los profesionales de la construcción extranjeros. Además, ciertas normas se aplican específicamente a la contratación de trabajadores extranjeros. Por lo tanto, debe asegurarse de cumplir con las leyes laborales pertinentes.

Pensamientos finales

A la hora de elegir un contratista, le recomendamos encarecidamente que realice comprobaciones exhaustivas caso por caso antes de ejecutar cualquier tipo de contrato. Asimismo, antes de solicitar un permiso comercial, debe realizar la diligencia debida para asegurarse de que el proyecto de construcción cumple con las normas de construcción pertinentes.

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