Außerplanmäßige Immobilien in Spanien kaufen: Genehmigungen, Kosten und mehr

Es gibt einige rechtliche Genehmigungen, über die Sie Bescheid wissen müssen, wenn Sie in Spanien eine nicht geplante Immobilie kaufen wollen. Lassen Sie uns einige Schlüsselbereiche untersuchen, um Ihnen zu helfen, über Ihr potenzielles oder bestehendes Bauprojekt und die notwendigen rechtlichen Anforderungen und Verfahren, die Sie erwarten können, nachzudenken. Denn der Kauf einer Immobilie kann sehr komplex sein, und dies ist nur ein Überblick. Wir empfehlen immer, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Baugenehmigungen

Eine licencia ist zwingend erforderlich, bevor mit dem Bau eines Gebäudes begonnen werden kann. Daher ist ihre Gültigkeit beim Kauf einer Immobilie in Spanien unerlässlich. Außerdem muss die Genehmigung für alle Bauarbeiten an einem bestehenden Gebäude eingeholt werden, wenn Sie die Nutzung, das äußere Erscheinungsbild oder das Volumen ändern möchten. So benötigen Sie beispielsweise eine licencia, um ein Stockwerk aufzustocken, sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien.

Spanische Baugenehmigungen werden in zwei Kategorien eingeteilt:

• Licencia für kleinere Arbeiten wie Mauern, Terrassen und Grills.
• Licencia für größere Arbeiten wie Neubauten, Umbauten und Abrisse.

Einholung von Genehmigungen

Für die Genehmigung kleinerer Arbeiten müssen Sie beim örtlichen Rathaus eine Licencia de Obra Menor beantragen. Der Antrag enthält in der Regel eine kurze Beschreibung des geplanten Projekts und die geschätzten Kosten.

Für größere Bauvorhaben benötigen Sie eine Licencia de Obra Mayor, die von einem qualifizierten Architekten (eingetragen in der spanischen Architektenkammer) erstellt wird. Der Architekt benennt einen geeigneten technischen Architekten (aparejador), der in der Regel als Bauleiter der Baustelle fungiert. Der Bauherr muss einen geeigneten Bauunternehmer haben, der den Antrag ebenfalls unterschreibt.

Genehmigungsanträge können entweder persönlich oder über ein Einschreiben beim örtlichen alcalde eingereicht werden. Anschließend wird eine Quittung ausgestellt. Die Bearbeitungszeit für den Genehmigungsantrag beträgt in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach dem Einreichungsdatum.

Während der Bearbeitung muss gründlich geprüft werden, ob die Angaben korrekt sind. Anschließend werden die Einzelheiten des Antrags im Rathaus ausgehängt. Wenn Sie innerhalb von zwei Monaten keinen Bescheid erhalten, wird Ihnen die Baugenehmigung automatisch erteilt, vorausgesetzt, dass das Projekt genehmigt wurde.

Hinweis: Alle am Bau eines Projekts beteiligten Parteien sind gesetzlich verpflichtet, bestimmte Pflichten und Verantwortlichkeiten zu übernehmen. Diese sind detailliert im Baugesetz LOE vom 5. November 1999 (Ley de Ordenación de la Edificacion).

Besteuerung

Die entsprechende Steuer wird am Ende des Bauprojekts gezahlt. Sie können damit rechnen, etwa 4 bis 6 % der gesamten Baukosten zu zahlen.

Planungsgebiete

Alle Immobilien in Spanien fallen in zwei Kategorien:

• Rustikale (ländliche) Grundstücke (suelo rustico)

Nach dem Gesetz über ländliche Grundstücke in Spanien sind einige besonders geschützte Grundstücke (Suelo no urbanizable protegido) geschützt und können nicht für Wohnhäuser erschlossen werden. Andererseits kann ländliches Land, das als Suelo no urbanizable común eingestuft ist, für Wohnhäuser zur privaten Nutzung erschlossen werden.

Darüber hinaus gibt es weitreichende Rechte und Beschränkungen für ländliche Grundstücke, die sich unter anderem auf die Mindestgröße des Grundstücks, die maximale Größe der Gebäude, die Stockwerke und die Höhe beziehen. Alle ländlichen Grundstücke in Spanien haben in der Regel einige ästhetische Einschränkungen. Diesbezüglich gibt es in den verschiedenen Planungszonen unterschiedliche Vorschriften. In den meisten Fällen müssen Sie ein typisches Gebäude im regionalen Stil errichten, das für eine bestimmte Planungszone einzigartig ist.

• Städtische Grundstücke (suelo urbano)

Suelo urbano bezieht sich auf bewirtschaftete Grundstücke, die in der Regel Zugang zu Straße, Wasser und Strom und anderen Infrastrukturen haben.  Für städtische Grundstücke gelten in Spanien in den verschiedenen Planungszonen unterschiedliche Regeln. Die Grundstücksgröße ist jedoch auf 800 m2 bis 1 500 m2 begrenzt.

Vermeidung von Bußgeldern und anderen Strafen

Wenn Sie ein Grundstücksbesitzer sind oder den Bau eines Gebäudes in Spanien planen, empfehlen wir Ihnen, sich über die relevanten licencia zu informieren, um negative Folgen zu vermeiden. So können die zuständigen Behörden beispielsweise Geldstrafen verhängen, wenn Sie keine ordnungsgemäße Baugenehmigung haben.

Inspektoren des Rathauses kontrollieren regelmäßig Renovierungen und Verbesserungen an Ihrem Haus. In diesem Zusammenhang sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Baustelle vollständig genehmigt ist.  Es ist ratsam, alle an Ihrem Projekt vorgenommenen Änderungen zu registrieren.

Wenn es um die Einstellung von Arbeitskräften geht, gibt es einige Regeln und Vorschriften, die für ausländische Baufachleute gelten. Außerdem gelten bestimmte Vorschriften speziell für die Einstellung ausländischer Arbeitskräfte. Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie sich an die einschlägigen arbeitsrechtlichen Vorschriften halten.

Abschließende Überlegungen

Bei der Auswahl eines Auftragnehmers empfiehlt es sich, vor dem Abschluss eines Vertrages eine gründliche Prüfung im Einzelfall vorzunehmen. Auch vor der Beantragung einer Gewerbegenehmigung müssen Sie eine ausreichende Due-Diligence-Prüfung durchführen, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben mit den einschlägigen Bauvorschriften übereinstimmt.

Haftungsausschluss: Informationen auf dieser Seite können unvollständig oder veraltet sein. Die aufgeführten Informationen dürfen unter keinen Umständen als professionelle Rechtsberatung angesehen werden. Wir empfehlen dringend, einen Rechtsexperten zu Rate zu ziehen, wenn Sie nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügen.