Cédula de Habitabilidad en Espagne : un guide complet

La Cédula de habitabilidad ou certificat d’occupation est une forme de documentation souvent négligée mais d’une importance capitale, nécessaire pour vivre dans n’importe quelle maison en Espagne. Contrairement à la croyance populaire, ce certificat est nécessaire avant d’emménager dans n’importe quelle maison, sinon vous risquez des amendes. La bonne nouvelle est que la Cédula de habitabilidad est relativement facile à obtenir, et nous allons vous expliquer pourquoi elle est importante, les différents types disponibles, quand vous en aurez besoin, et d’autres informations essentielles relatives au processus d’obtention.

Qu’est-ce que la Cedula de habitabilidad?

Le certificat est un document officiel qui confirme qu’une maison remplit les conditions de base pour y vivre et est tout à fait légale à tous égards. Un architecte technique agréé doit inspecter la propriété et s’assurer que le bâtiment est conforme à une sélection d’exigences sanitaires, dimensionnelles et de sécurité.

La Cédula de habitabilidad est nécessaire pour raccorder les services publics de base tels que l’électricité, le gaz et l’eau. En général, le certificat est valable jusqu’à 10 ans ; toutefois, cela peut varier en fonction du type de certificat que vous demandez ou de la localisation de votre propriété dans le pays.

La Cédula de Habitabilidad est un document qui assure qu’un logement particulier réunit toutes les conditions minimales et nécessaires pour vivre. Dans le cas de Barcelone, elle utilise la loi catalane pour le déterminer. Elle n’implique pas la légalisation de la construction concernant son adéquation à l’usage de la maison ou concernant les règlements urbains.

Ce document est, pour l’essentiel, obligatoire pour chaque logement, à quelques exceptions près qui seront mentionnées dans les paragraphes suivants. En d’autres termes, pour vivre légalement dans une maison, vous devrez vous munir de ce document particulier. Comme mentionné précédemment, considérez que ceci n’est qu’un exemple de la loi catalane (applicable à Barcelone). Selon la loi applicable à chaque territoire particulier en Espagne, il peut y avoir des différences. Nous pouvons vous aider avec plus d’informations sur les particularités de cette Cédula de Habitabilidad pour votre propriété. Contactez un de nos experts juridiques à SpainDesk.

Les différents types de Cedula de habitabilidad

Il existe trois variantes essentielles de ce certificat qui correspondent directement à l’âge du bien ou à une étape particulière de la construction. Logiquement, la loi établit des normes d’habitabilité plus strictes pour les logements neufs. En même temps, les exigences pour les logements préexistants, à partir du 11 août 1984, dans le cas particulier de Barcelone, sont plus exigeantes, de même qu’elle établit un régime intermédiaire pour les logements postérieurs au 11 août 1984 et avant l’entrée en vigueur du décret qui régit la Cédula de Habitabilidad.

Voir les différences entre les trois formes primaires de ce document :

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación (certificat de première occupation)

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Ce type de certificat d’habitabilité doit être demandé avec toutes les maisons nouvellement construites. Comme mentionné précédemment, avec les maisons nouvellement construites, les conditions requises sont plus modernes et plus exigeantes, ce qui en fait le type de certificat le plus exigeant.

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación.

Ce document se réfère à un produit d’habitation ou au résultat d’une intervention ou d’un processus de réhabilitation. Il est nécessaire lorsqu’il y a des rénovations ou des réformes qui peuvent modifier substantiellement le cadre original d’une habitation. C’est le cas, par exemple, des maisons où il y a eu une redistribution des espaces d’origine.

• Cédula de habitabilidad de segunda ocupación (renouvellement du certificat d’occupation ou second certificat d’occupation)

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Cette partie concerne une maison déjà construite et précédemment habitée. Il s’agit du type de document que les habitations existantes doivent demander lorsque le premier certificat d’occupation a expiré. Essentiellement, il s’agit plus d’un renouvellement du certificat initialement accordé que d’un nouveau certificat.

Quelles informations doivent être incluses dans la demande ?

Les exigences relatives au traitement de la documentation dépendent de la région. A côté de cela, la version du certificat dont vous avez besoin aura également un effet. Les informations suivantes sont cruciales à inclure dans toute demande :

• Localisation : L’adresse de la maison en question.
• Surface fonctionnelle : Toute surface que nous pouvons utiliser ou sur laquelle nous pouvons marcher à l’intérieur d’une maison (espace au sol, armoires intégrées, espace de comptoir, etc.).
• Distribution : Qui sont toutes les pièces ou zones à l’intérieur de la maison.
• Seuil d’occupation : Il s’agit du nombre maximum de personnes qui peuvent légalement se trouver simultanément dans le bâtiment.
• Identification : L’identification doit provenir du technicien autorisé qui a effectué l’inspection.

Quand la Cédula de habitabilidad est-elle obligatoire?

Cette documentation est requise dans pratiquement toutes les situations impliquant un lieu d’habitation. Bien qu’il existe de rares exceptions où elle ne peut pas être considérée comme obligatoire, en règle générale, on peut supposer qu’elle est totalement nécessaire, sauf avis contraire d’un professionnel du droit.

Décortiquons les quatre principaux scénarios dans lesquels cette certification serait requise :

• Location d’un appartement ou d’une propriété

Dans tout contrat de location de logement, il est obligatoire que le certificat soit inclus dans la documentation et fourni aux nouveaux locataires. Il est important de noter qu’une maison sans Cédula de habitabilidad n’est pas considérée comme une maison/un lieu d’habitation et ne peut légalement pas être mise à disposition pour un usage résidentiel.

Si vous louez une maison sans cette certification, il pourrait y avoir des conséquences potentielles pour les deux parties concernées. Par exemple, le locataire ne pourra pas s’inscrire ou se connecter aux services publics et aux services de base, et le gouvernement pourrait soumettre le propriétaire à des amendes importantes et à des obstacles juridiques. Si vous souhaitez en savoir plus sur la mise en location de votre propriété, nous vous suggérons également de lire la rubrique impôts sur les revenus locatifs en Espagne.

• Vendre un appartement ou une propriété

Si vous êtes impliqué dans la vente d’un logement, vous devez obtenir la Cédula de habitabilidad. Il y a très peu de circonstances où celle-ci n’est pas immédiatement requise pour traiter le transfert de propriété ; cependant, sans une exemption explicite, le vendeur pourrait être soumis à des amendes élevées. L’acheteur pourrait rencontrer toute une série de difficultés à l’avenir. Nous identifierons les principales exemptions du certificat un peu plus bas.

• Demander un prêt hypothécaire.

Pour qu’une hypothèque ou un prêt bancaire soit accordé, il y a plusieurs conditions que la personne qui demande l’hypothèque doit remplir. En Espagne, il est essentiel d’avoir la Cédula de habitabilidad pour votre propriété. Il est important de se rappeler que ce certificat est nécessaire pour que la propriété en question soit considérée comme une maison légalement. Par conséquent, il est impossible de discuter des taux d’hypothèque ou de prêt immobilier pertinents sans cette documentation.

• Vivre dans une propriété

Bien qu’il existe plusieurs situations où des personnes tentent de vivre dans des propriétés sans la Cédula de habitabilidad, cela est illégal et les expose à de nombreuses complications. Nous avons compilé les principales conséquences que vous pouvez avoir lorsque vous vivez sans la certification nécessaire.

• Incapacité à s’inscrire et à mettre en place les services publics et services de base (tels que l’eau, le gaz, l’électricité, etc.)
• Possibilité d’être confronté à une série d’amendes et de pénalités sévères.
• Incapacité de s’inscrire à une assurance habitation ou de demander des prêts bancaires et des hypothèques.
• Possibilité d’expulsion suivie d’une limitation de l’accès aux ressources publiques.

Exemptions de la Cédula de habitabilidad

Il existe très peu de circonstances où le certificat ne serait pas considéré comme obligatoire. Par exemple, s’il y avait un accord pour ne pas délivrer le document lors de la vente d’une propriété préexistante, ce pourrait être pour les raisons suivantes :

• L’acheteur peut avoir des plans pour rénover ou démolir la propriété.
• L’utilisation prévue de la propriété peut différer de celle d’une maison.
• Le certificat peut être traité à une date ultérieure pour une série de raisons justifiées. Cependant, il sera nécessaire de présenter la demande d’un certificat d’occupation enregistré. Cela prouvera que les conditions de logement sont optimales pour l’obtention du certificat.

N’oubliez pas qu’il ne s’agit que d’un exemple appliqué à la vente d’un bien immobilier, mais chaque cas (location, demande de prêt hypothécaire, etc.) a ses propres exemptions. Si vous n’êtes pas sûr des exemptions qui s’appliquent à votre situation, il est toujours préférable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour plus de clarté.

Qui est responsable de la Cédula de habitabilidad?

Dans un scénario de propriété locative, la Cédula de habitabilidad est la seule responsabilité de la personne qui détient le acte de propriété. Elle devra la demander et la payer.

Lors de la vente d’une propriété, le vendeur est généralement censé s’occuper et payer le processus de certification. Toutefois, dans certaines situations, les deux parties peuvent convenir qu’il incombe à l’acheteur d’obtenir le certificat.

Que se passe-t-il si je n’ai pas la documentation du certificat ?

Malheureusement, il peut être relativement courant de se voir vendre une maison ou un appartement sans la Cedula de habitabilidad, ce qui est souvent le cas avec des acheteurs non informés.

Si vous êtes toujours en train d’acheter une maison, abordez en priorité la question du certificat avec le propriétaire actuel pour éviter toute complication future.

Si vous ne trouvez pas votre certificat ou si vous ne l’avez jamais reçu, vous pouvez vérifier auprès de la mairie ; elle pourrait vous en fournir une copie. Si cela s’avère infructueux, vous devrez en demander un nouveau immédiatement et payer le remplacement.

Informations importantes sur le traitement

• Combien coûte la Cédula de habitabilidad?

Le coût global de la certification peut changer en fonction de la situation. Cependant, deux éléments clés sont à prendre en compte : le taux standard à payer à la mairie locale pour le traitement de la demande et les honoraires de l’architecte pour l’inspection.

Par exemple, le coût actuel de la demande de certificat à Barcelone est de 42,60 €. Ce prix concerne la Cédula de Habitablidad de Primera Ocupación. Toutefois, ce montant est susceptible de changer en fonction de la région dans laquelle vous faites votre demande et du certificat spécifique dont vous avez besoin.

• Combien de temps prend le traitement de la demande ?

En moyenne, il faut compter un mois ou moins pour recevoir une réponse officielle sur le statut de votre certification. Toutefois, le délai d’approbation dépend de la région d’Espagne où vous avez déposé votre demande.

Si votre situation nécessite d’urgence la Cédula de habitabilidad, une demande scellée du certificat peut suffire à la place de la documentation physique dans de nombreux cas.

• Puis-je obtenir un duplicata du certificat ?

Absolument ! Pour demander un duplicata du certificat, vous devez contacter votre mairie avec des documents prouvant que vous êtes le propriétaire légal de la maison en question ou nommer un représentant autorisé.

Veuillez noter qu’il n’est pas nécessaire de traiter une demande supplémentaire tant que le certificat est toujours considéré comme légalement valable pour la propriété.

• Cette certification est-elle la même dans toutes les régions d’Espagne ?

Selon l’endroit où vous vous trouvez dans le pays, le processus de demande, les exigences, les coûts, les délais, etc. peuvent varier. Si le processus général est obligatoire dans la plupart des régions, d’autres, comme Aragón et Castilla la Mancha, ne l’exigent pas. Dans d’autres régions, seule la Cédula de habitabilidad de primera ocupación (certificat de première occupation) peut être nécessaire. Il peut également arriver que la Cedula de Habitalidad porte un nom différent dans une région. Dans tous les cas, il est essentiel d’examiner les exigences légales en fonction de la région et de consulter un professionnel du droit si vous n’êtes pas sûr.

L’achat, la vente ou la location d’une propriété en Espagne est un processus compliqué et parfois un peu accablant. Notre équipe dédiée de avocats spécialisés dans l’immobilier et la propriété à SpainDesk est disponible pour vous guider à travers le système juridique espagnol. Nous pouvons tout gérer, des enregistrements aux conseils sur les procédures judiciaires. Contactez-nous dès aujourd’hui pour prendre rendez-vous avec l’un de nos spécialistes de l’immobilier.

Disclaimer: Les informations contenues dans cette page peuvent être incomplètes ou périmées. En aucun cas, les informations énumérées ne doivent être considérées comme des conseils juridiques professionnels. Nous vous recommandons vivement de demander conseil à un expert juridique si vous manquez de connaissances approfondies ou d’expérience pour traiter l’une des procédures décrites dans ces articles.