Cédula de Habitabilidad in Spanien: Ein vollständiger Leitfaden

Die Cédula de habitabilidad oder Wohnungsbescheinigung ist ein oft übersehenes, aber äußerst wichtiges Dokument, das man benötigt, um in einer Wohnung in Spanien zu leben. Entgegen der landläufigen Meinung ist diese Bescheinigung notwendig, bevor man in eine Wohnung einzieht; andernfalls riskiert man Geldstrafen. Die gute Nachricht ist, dass die Cédula de habitabilidad relativ leicht zu beschaffen ist. Wir erklären Ihnen, warum sie wichtig ist, welche verschiedenen Arten es gibt, wann Sie sie brauchen und welche anderen wichtigen Informationen für die Beschaffung wichtig sind.

Was ist die Cedula de habitabilidad?

Die Wohnbarkeitsbescheinigung ist ein offizielles Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung die Grundvoraussetzungen zum Bewohnen erfüllt und in jeder Hinsicht legal ist. Ein zugelassener technischer Architekt muss die Immobilie inspizieren und sicherstellen, dass das Gebäude eine Reihe von Sanitär-, Größen- und Sicherheitsanforderungen erfüllt.

Die Cédula de habitabilidad ist erforderlich, um die Grundversorgungseinrichtungen wie Strom, Gas und Wasser anschließen zu können. In der Regel ist die Bescheinigung bis zu 10 Jahre gültig; dies kann jedoch je nach Art der beantragten Bescheinigung oder je nachdem, wo sich Ihre Immobilie im Land befindet, variieren.

Die Cédula de Habitabilidad ist ein Dokument, das sicherstellt, dass eine bestimmte Wohnung alle notwendigen Mindestvoraussetzungen für das Wohnen erfüllt. Im Fall von Barcelona stützt sie sich auf das katalanische Recht, um dies festzustellen. Es handelt sich dabei nicht um eine Legalisierung der Konstruktion hinsichtlich ihrer Eignung für die Nutzung der Wohnung oder hinsichtlich der städtischen Vorschriften.

Dieses Dokument ist im Grunde für jede Wohnung obligatorisch, mit den wenigen Ausnahmen, die in den folgenden Abschnitten erwähnt werden. Mit anderen Worten: Um legal in einer Wohnung zu leben, benötigen Sie dieses Dokument. Wie bereits erwähnt, handelt es sich hier nur um ein Beispiel für das katalanische Recht (das für Barcelona gilt). Je nachdem, welche Gesetze in den einzelnen Regionen Spaniens gelten, kann es Unterschiede geben. Wir können Ihnen mit weiteren Informationen über die Besonderheiten dieser Cédula de Habitabilidad für Ihre Immobilie weiterhelfen. Kontaktieren Sie einen unserer Rechtsexperten bei SpainDesk.

Die verschiedenen Arten der Cedula de habitabilidad

Es gibt drei entscheidende Varianten dieser Bescheinigung, die direkt mit dem Alter der Immobilie oder einer bestimmten Bauphase zusammenhängen. Logischerweise legt das Gesetz strengere Normen für die Durchsetzbarkeit von neuen Häusern fest. Gleichzeitig sind die Anforderungen für bereits bestehende Wohnungen ab dem 11. August 1984, im speziellen Fall von Barcelona, strenger, und es wird eine Zwischenregelung für Wohnungen nach dem 11. August 1984 und vor dem Inkrafttreten des Dekrets, das die Cédula de Habitabilidad regelt, eingeführt.

Siehe die Unterschiede zwischen den drei Hauptformen dieses Dokuments:

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación (Erstbezugsbescheinigung)

Diese Art von Bewohnbarkeitsbescheinigung muss bei allen neu gebauten Häusern beantragt werden. Wie bereits erwähnt, sind die geforderten Bedingungen bei neu gebauten Häusern moderner und anspruchsvoller, so dass es sich um die anspruchsvollste Art der Bescheinigung handelt.

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación.

Dieses Dokument bezieht sich auf ein Wohnungsprodukt oder das Ergebnis einer Intervention oder eines Sanierungsprozesses. Es ist notwendig, wenn Renovierungen oder Reformen durchgeführt werden, die die ursprüngliche Ausstattung einer Wohnung wesentlich verändern können. Dies ist zum Beispiel bei Wohnungen der Fall, bei denen eine Neuverteilung der ursprünglichen Räume vorgenommen wurde.

• Cédula de habitabilidad de segunda ocupación (Erneuerung der Wohnungsbescheinigung oder Zweitwohnungsbescheinigung)

Dieser Teil bezieht sich auf eine bereits gebaute und zuvor bewohnte Wohnung. Es handelt sich um die Art von Dokument, das bestehende Wohnungen beantragen müssen, wenn die Erstbelegungsbescheinigung abgelaufen ist. Im Wesentlichen handelt es sich dabei eher um eine Erneuerung der ursprünglich erteilten Bescheinigung als um eine neue Bescheinigung.

Welche Informationen müssen dem Antrag beigefügt werden?

Die Anforderungen für die Bearbeitung der Unterlagen hängen von der jeweiligen Region ab. Daneben spielt auch die Version des Zertifikats, die Sie benötigen, eine Rolle. Die folgenden Informationen sollten unbedingt in den Antrag aufgenommen werden:

• Ort: Die Adresse der betreffenden Wohnung.
• Funktionsfläche: Jede Fläche, die wir im Inneren einer Wohnung nutzen oder betreten können (Bodenfläche, Einbauschränke, Thekenfläche usw.).
• Distribution: Das sind alle Räume oder Bereiche innerhalb des Hauses.
• Belegungsschwelle: Dies ist die maximale Anzahl von Personen, die sich rechtlich gleichzeitig im Gebäude aufhalten können.
• Identifikation: Die Identifikation sollte von dem autorisierten Techniker stammen, der die Inspektion durchgeführt hat.

Wann ist die Cédula de habitabilidad Pflicht?

Diese Dokumentation ist in praktisch allen Fällen erforderlich, in denen eine Wohnung betroffen ist. Es gibt zwar seltene Ausnahmen, in denen sie nicht zwingend erforderlich ist, aber in der Regel kann man davon ausgehen, dass sie absolut notwendig ist, es sei denn, ein Jurist rät vom Gegenteil ab.

Schauen wir uns die vier wichtigsten Fälle an, in denen diese Bescheinigung erforderlich ist:

• Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses

In jedem Wohnungsmietvertrag ist es obligatorisch, dass die Bescheinigung in den Unterlagen enthalten ist und den neuen Mietern ausgehändigt wird. Es ist wichtig zu wissen, dass eine Wohnung ohne Cédula de habitabilidad nicht als Wohnung gilt und rechtlich nicht für Wohnzwecke zur Verfügung gestellt werden kann.

Wenn Sie eine Wohnung ohne diese Bescheinigung vermieten, kann das für beide Parteien Konsequenzen haben. So kann sich der Mieter beispielsweise nicht für grundlegende Versorgungsleistungen anmelden oder diese anschließen, und die Regierung könnte den Eigentümer mit erheblichen Geldstrafen und rechtlichen Hürden belegen. Wenn Sie mehr über die Vermietung Ihrer Immobilie wissen möchten, empfehlen wir Ihnen, auch über die Mieteinkommenssteuer in Spanien zu lesen.

• Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen, müssen Sie die Cédula de habitabilidad einholen. Es gibt nur wenige Fälle, in denen diese nicht unmittelbar für die Abwicklung der Eigentumsübertragung erforderlich ist; ohne eine ausdrückliche Ausnahmeregelung kann der Verkäufer jedoch mit hohen Geldstrafen belegt werden. Für den Käufer können sich in der Zukunft eine Reihe von Schwierigkeiten ergeben. Wir werden die wichtigsten Ausnahmen von der Bescheinigung etwas weiter unten erläutern.

• Beantragung einer Hypothek.

Damit eine Hypothek oder ein Bankdarlehen gewährt werden kann, muss der Antragsteller mehrere Voraussetzungen erfüllen. In Spanien muss die Cédula de habitabilidad für Ihre Immobilie vorliegen. Es ist wichtig, daran zu denken, dass diese Bescheinigung notwendig ist, damit die betreffende Immobilie rechtlich als Wohnung gilt. Daher ist es ohne diese Bescheinigung nicht möglich, über relevante Hypotheken- oder Hauskreditzinsen zu sprechen.

• Wohnen in einer Immobilie

Es gibt mehrere Situationen, in denen Menschen versuchen, ohne die Cédula de habitabilidad in einer Immobilie zu wohnen, doch das ist rechtswidrig und birgt die Gefahr zahlreicher Komplikationen. Wir haben die wichtigsten Konsequenzen zusammengestellt, die Sie haben können, wenn Sie ohne die erforderliche Bescheinigung leben.

• Unmöglichkeit der Anmeldung und Einrichtung grundlegender Versorgungsleistungen (wie Wasser, Gas, Strom usw.)
• Potenzial, mit einer Reihe von schweren Geldstrafen und Sanktionen konfrontiert zu werden.
• Unmöglichkeit, eine Hausratversicherung abzuschließen oder einen Bankkredit oder eine Hypothek zu beantragen.
• Möglichkeit der Zwangsräumung, gefolgt von einer Einschränkung des Zugangs zu öffentlichen Mitteln.

Ausnahmen von der Cédula de habitabilidad

Es gibt nur sehr wenige Fälle, in denen die Bescheinigung nicht als obligatorisch angesehen wird. Wenn beispielsweise beim Verkauf einer bereits bestehenden Immobilie vereinbart wurde, das Dokument nicht auszuhändigen, kann dies aus folgenden Gründen geschehen:

• Der Käufer hat möglicherweise Pläne, die Immobilie zu renovieren oder abzureißen.
• Die beabsichtigte Nutzung der Immobilie kann von der eines Wohnhauses abweichen.
• Die Bescheinigung kann aus einer Reihe von berechtigten Gründen zu einem späteren Zeitpunkt bearbeitet werden. Es ist jedoch erforderlich, den Antrag auf eine eingetragene Wohnungsbescheinigung vorzulegen. Damit wird nachgewiesen, dass die Wohnverhältnisse für die Erteilung der Bescheinigung optimal sind.

Denken Sie daran, dass dies nur ein Beispiel für den Verkauf einer Immobilie ist, aber jeder Fall (Vermietung, Beantragung einer Hypothek usw.) hat seine eigenen Ausnahmen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Ausnahmeregelungen auf Ihre Situation zutreffen, ist es immer am besten, einen Immobilienanwalt zu konsultieren, um Klarheit zu schaffen.

Wer ist für die Cédula de habitabilidad zuständig?

Bei einer Mietwohnung ist allein derjenige für die Cédula de habitabilidad zuständig, der die Grundstücksurkunde besitzt. Er muss sie beantragen und bezahlen.

Beim Verkauf einer Immobilie wird in der Regel vom Verkäufer erwartet, dass er das Zertifizierungsverfahren abwickelt und bezahlt. In manchen Fällen können beide Parteien jedoch vereinbaren, dass der Käufer für die Beschaffung des Zertifikats verantwortlich ist.

Was passiert, wenn ich die Zertifizierungsunterlagen nicht habe?

Leider kommt es relativ häufig vor, dass ein Haus oder eine Wohnung ohne die Cedula de habitabilidad verkauft wird, was häufig bei uninformierten Käufern der Fall ist.

Wenn Sie noch dabei sind, ein Haus zu kaufen, sollten Sie die Bescheinigung vorrangig mit dem derzeitigen Eigentümer besprechen, um zukünftige Komplikationen zu vermeiden.

Wenn Sie die Bescheinigung nicht finden können oder nie erhalten haben, können Sie sich an das Rathaus wenden, wo Sie möglicherweise eine Kopie erhalten. Wenn dies nicht gelingt, müssen Sie sofort eine neue Bescheinigung beantragen und die Kosten für die Ersatzbescheinigung tragen.

Wichtige Informationen zur Bearbeitung

• Wie viel kostet die Cédula de habitabilidad?

Die Gesamtkosten für die Zertifizierung können je nach Situation variieren. Zwei wichtige Punkte sind jedoch der Normalsatz, der an die örtliche Stadtverwaltung für die Bearbeitung des Antrags zu zahlen ist, und das Architektenhonorar für die Inspektion.

Die Kosten für die Beantragung der Bescheinigung in Barcelona belaufen sich beispielsweise auf 42,60 €. Dieser Preis gilt für die Cédula de Habitablidad de Primera Ocupación. Dieser Betrag kann sich jedoch je nach Region, in der Sie den Antrag stellen, und je nach der von Ihnen benötigten Bescheinigung ändern.

• Wie lange dauert die Bearbeitung des Antrags?

Im Durchschnitt kann es einen Monat oder weniger dauern, bis Sie eine offizielle Antwort auf Ihren Zertifizierungsstatus erhalten. Die Dauer der Genehmigung hängt jedoch von der Region Spaniens ab, in der Sie Ihren Antrag gestellt haben.

Wenn Ihre Situation die Cédula de habitabilidad dringend erfordert, kann in vielen Fällen ein versiegelter Antrag der Bescheinigung anstelle der physischen Unterlagen ausreichen.

• Kann ich ein Duplikat der Bescheinigung erhalten?

Ja, natürlich! Um ein Duplikat der Bescheinigung zu beantragen, müssen Sie sich an Ihr örtliches Rathaus wenden und Unterlagen vorlegen, die belegen, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der betreffenden Wohnung sind, oder einen bevollmächtigten Vertreter benennen.

Bitte beachten Sie, dass kein zusätzlicher Antrag gestellt werden muss, solange die Bescheinigung für die Immobilie noch als rechtsgültig gilt.

• Ist diese Bescheinigung in jeder Region Spaniens gleich?

Je nachdem, wo Sie sich innerhalb des Landes befinden, können das Antragsverfahren, die Anforderungen, die Kosten, der Zeitrahmen und vieles mehr variieren. Während das allgemeine Verfahren in den meisten Regionen obligatorisch ist, ist es in anderen Regionen wie Aragón und Castilla la Mancha nicht erforderlich. In anderen Gebieten ist möglicherweise nur die Cédula de habitabilidad de primera ocupación (Erstwohnungsbescheinigung) erforderlich. Es kann auch vorkommen, dass die Cedula de Habitalidad in einer Region einen anderen Namen trägt. In jedem Fall sollten Sie sich unbedingt über die rechtlichen Anforderungen in der jeweiligen Region informieren und im Zweifelsfall einen Juristen zu Rate ziehen.

Der Kauf, Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie in Spanien ist kompliziert und manchmal ein wenig überwältigend. Unser engagiertes Team von Immobilien- und Grundstücksanwälten bei SpainDesk steht Ihnen zur Seite, um Sie durch das spanische Rechtssystem zu führen. Wir können alles von der Registrierung bis hin zur Beratung bei Gerichtsverfahren übernehmen. Kontaktieren Sie uns noch heute, um einen Termin mit einem unserer Immobilienspezialisten zu vereinbaren.

Haftungsausschluss: Die Informationen auf dieser Seite können unvollständig oder veraltet sein. Die aufgeführten Informationen dürfen unter keinen Umständen als professionelle Rechtsberatung angesehen werden. Wir empfehlen dringend, einen Rechtsexperten zu Rate zu ziehen, wenn Sie nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügen.