Declaracion de Obra Nueva: Betekenis en wanneer nodig

Telkens wanneer in Spanje een nieuw gebouw wordt opgetrokken, moet een reeks administratieve procedures en vereisten worden gevolgd, die van cruciaal belang zijn om ervoor te zorgen dat het onroerend goed als legaal wordt beschouwd. De Aangifte van een Nieuwbouw of de Declaracion de Obra Nueva is een van deze belangrijke procedures. Onze vastgoedadvocaten kunnen u door de hele procedure heen loodsen, hieronder vindt u de belangrijkste aspecten.

Wat is de Declaracion de Obra Nueva?

De verklaring van nieuwbouw is een wettelijk document dat alle veranderingen bevat die zijn uitgevoerd in een woning, zoals de bouw van een nieuw gebouw. Deze informatie is nodig om te worden gedocumenteerd in het Spaans onroerend goed register.

De akte kan worden opgesteld voordat de bouw zelfs is voltooid, wat meestal het geval is voor veel ontwikkelingsprojecten waar investeerders toegang willen hebben tot belangrijke informatie en plannen voordat zij het project financieren.

Er zijn drie hoofdvormen van deze verklaring, die alle door een notaris moeten worden ondertekend:

  1. Obra Nueva Antigua
    Deze bijzondere vorm van “declaración de obra nueva” verklaart een verbouwing, bijvoorbeeld een gebouw, dat jaren eerder is gemaakt, met of zonder vergunning.
  2. Obra Nueva de Rehabilitación
    bij het opknappen van een gebouw dat al is gebouwd, maar dat in de loop der jaren verouderd of onbruikbaar is geworden.
  3. Obra Nueva in eigenlijke zin
    Er zijn twee soorten, die beide in deze blog centraal zullen staan. Hiermee wordt een nieuw recent gebouw verklaard of een gebouw dat op dit moment in uitvoering is:

    1. Obra Nueva Terminada
      Dit is voor wanneer de bouw van het gebouw al is voltooid.
    2. Obra Nueva en Construcción
      Deze versie is voor de lopende bouw; de eigenaar zal echter een certificaat van de architect aan een notaris moeten voorleggen zodra de bouw is voltooid.

Welke documenten zijn nodig?

Om deze akte door een notaris te laten ondertekenen, zijn een paar verschillende documenten nodig. Houdt u er rekening mee dat dit een globaal overzicht is van de vereisten, en dat de hieronder genoemde documenten mogelijk niet voor iedere vorm van Declaración de Obra Nueva nodig zijn (het is vooral gericht op de Declaración de Obra Nueva Terminada).

  1. Bouwvergunning van het gemeentehuis
    Deze vergunning geeft toestemming om de werkzaamheden uit te voeren op basis van het door uw architect opgestelde bouwproject. In situaties waarin de eigenaar een oude constructie wil legaliseren, zal het ook nodig zijn om de leeftijd vast te stellen door middel van een van de volgende documenten: een certificaat van het stadhuis, een certificaat van een gekwalificeerde technicus / architect, of een notariële verklaring van het pand.
  2. Tienjarige garantieverzekering (Seguro Decenal)
     Het is verplicht voor alle nieuwe residentiële gebouwen om deze verzekering af te sluiten om in de eerste plaats eventuele structurele schade te dekken. Er kunnen echter uitzonderingen worden gemaakt als de eigenaar van plan is er zelf te gaan wonen.
  3. Licentie van eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupación)
    Dit is een vergunning afgegeven door het stadhuis, waarin wordt bevestigd dat het gebouw is gebouwd in overeenstemming met het oorspronkelijke ingediende bouwproject.
  4. Certificaat van energie-efficiëntie
    Dit certificaat bevat de belangrijkste informatie over de energie-efficiëntie van het gebouw. Dit certificaat wordt afgegeven door een gekwalificeerde technicus en is tien jaar geldig.
  5. Eindwerkvergunning (Licencia o Certificado Final de Obra)
    Dit certificaat moet worden afgegeven door een gekwalificeerde technicus of architect en bevestigt in wezen dat de bouw is voltooid in overeenstemming met het oorspronkelijke bouwproject. In sommige gevallen, wanneer de werkzaamheden aan de gang zijn en deze vergunning nog niet van toepassing is, moet de technicus of architect een certificaat afgeven waarin de werkzaamheden worden beschreven ten opzichte van het bouwproject.
  6. Het ‘Boek’ van het gebouw
    Als u van plan bent uw woning na voltooiing te verkopen, moet u ook het ‘Boek’ van het gebouw deponeren bij het kadaster. Dit is een gedetailleerde beschrijving van het gehele gebouw en al zijn functionaliteiten.
  7. Identificatie van het bewoonde grondgedeelte aan de hand van de geografische coördinaten

Wat is de procedure?

Als u al deze documenten hebt verkregen en aan alle vereisten hebt voldaan, is de volgende stap dat u ze naar een notaris brengt die de verklaring zal opstellen en ondertekenen in de vorm van een openbare akte. Dit is het officiële proces van de Declaración de Obra Nueva.

Het document zal in wezen verklaren dat er een residentiële constructie zal worden gebouwd op een reeds bestaand perceel. Zodra deze ondertekening is voltooid, moet u vervolgens met deze documenten naar het Kadaster om een paar andere land- en eigendomsdetails af te ronden en ervoor te zorgen dat alles officieel legaal is.

Wanneer is de Declaracion de Obra Nueva nodig?

Een verklaring van nieuwbouw is nodig in de volgende gevallen:

  • Om aan te geven dat een nieuw bouwwerk wordt gebouwd op een bestaand perceel/land.
  • Om een oud bouwwerk aan te geven dat eerder over een reeds bestaand perceel/grondstuk is gebouwd. Dit is voor huizen of bouwwerken die nooit eerder zijn geregistreerd.
  • Om een nieuwe uitbreiding van een bouwwerk over een reeds bestaand perceel/grond aan te geven. Dit is voor woningen die een extra kamer of een nieuwe verdieping bouwen.
  • Om een eerder gebouwde uitbreiding van een reeds bestaand perceel/grond aan te geven.
  • Om zowel oude als nieuwe constructies aan te geven, zoals een garage, veranda, zwembad, barbecueplaats, parkeerplaats/overkapping, enz.

Wat zijn de kosten?

Er zijn verschillende kosten en belastingen verbonden aan het proces van het verkrijgen van de Declaracion de Obra Nueva. Enkele van de belangrijkste zijn:

  • De kosten van de notaris voor het opmaken van de akten.
  • Kadastrale kosten om de Declaracion de Obra Nueva in te schrijven in de wettelijke inschrijving van de grond.
  • Het zegelrecht: dit is 1,5% van de taxatie van het onroerend goed.
  • Architect/technicus honoraria en formulier indiening belastingen, onder anderen, moet worden overwogen bij de begroting voor dit proces.
  • Aanvullende kosten in verband met juridisch advies van uw advocaat/juridisch team dat het proces voor u zo optimaal en gemakkelijk mogelijk maakt.

Het is belangrijk op te merken dat dit hele proces moet worden afgerond voordat u een hypotheek aanvraagt. Dit is puur omdat de bank zal niet in staat zijn om de waarde van het onroerend goed te bepalen totdat het wettelijk bestaat en ze hebben een inzicht in de grootte en andere essentiële details.

Hulp bij de Declaracion de Obra Nueva

Als u juridische begeleiding of hulp nodig hebt bij het ingewikkelde proces van het verkrijgen van een Verklaring van een Nieuwbouwakte, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Ons team van gekwalificeerde vastgoedadvocaten bij SpainDesk heeft ruime ervaring met de documentatie rond deze procedure. Contacteer ons vandaag nog voor een vrijblijvend gesprek.