Kapitalertragssteuer in Spanien: Steuerleitfaden beim Verkauf von Immobilien

Wenn Sie in Spanien leben oder planen, in Immobilien oder andere Vermögenswerte im Land zu investieren, werden Sie möglicherweise mit der Kapitalertragssteuer konfrontiert, wenn es an der Zeit ist, zu verkaufen. Es ist wichtig, dass Sie sich mit den steuerlichen Anforderungen vertraut machen, damit Sie im Voraus planen und bestimmen können, welche Ausnahmen für Ihre Situation gelten.

Was ist die Kapitalertragssteuer in Spanien?

Die Kapitalertragssteuer ist die wichtigste Steuer in Spanien, die beim Verkauf Ihrer Immobilie zu berücksichtigen ist, und ist ein recht einfaches Konzept. Kurz gesagt handelt es sich um eine Abgabe, die auf die Gewinne erhoben wird, die Sie beim Verkauf von Vermögenswerten wie Immobilien oder Unternehmensanteilen in Spanien erzielen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 200.000 € gekauft und dann für 250.000 € weiterverkauft haben, wird die Kapitalertragssteuer auf die 50.000 € erhoben – nur auf den Gewinn selbst.

Die Steuer selbst gilt vor allem für Immobilien (Gebäude, Wohnungen, Häuser und Grundstücke), Unternehmensaktien, Staatsanleihen und Edelmetalle.

Erwägungen zum Wohnsitz:

Der Status Ihres Wohnsitzes in Spanien ist ein entscheidender Faktor für den Prozentsatz, den Sie auf Ihre Kapitalertragssteuer zu zahlen haben.

Residenten

Ein wichtiger Hinweis: Wenn Sie mehr als sechs Monate im Jahr im Land leben, gelten Sie automatisch als Steuerinländer in Spanien.

Die Steuerklassen für Kapitalgewinne für Residenten sind:

Bis zu €6000	6000 € bis 50.000 €	50.000 € bis 200.000 €	€200.000+
19% Steuer	21% Steuer	23% Steuer	26% Steuer

Bitte beachten Sie, dass diese Prozentsätze nur für den tatsächlichen Gewinn aus der Transaktion gelten, nicht für den Gesamtverkaufspreis.

Nicht-Einwohner

Wenn Sie nicht beabsichtigen, sich länger als sechs Monate (183 Tage) im Jahr im Land aufzuhalten, werden Sie für Steuerzwecke als Nichtansässiger eingestuft. Für die Kapitalertragssteuer werden Nichtansässige in zwei Hauptkategorien unterteilt:

Nichtansässige aus anderswo in der Europäischen Union (EU) oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR)	Ein fester Satz von 19% auf alle Kapitalerträge
Nichtansässige aus Ländern außerhalb der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR)	Ein fester Satz von 24% auf alle Kapitalerträge

Noch einmal: Diese Sätze gelten nur für die tatsächliche Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Preis, zu dem Sie die Immobilie/Investition verkaufen – nur für die Gewinne.

3% Quellensteuer für Nichtansässige

Wenn Sie als Nichtansässiger Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie noch einen weiteren Prozentsatz berücksichtigen. Bei der CGT-Quellensteuer handelt es sich um eine Abgabe in Höhe von 3 % des Gesamtverkaufspreises, die der Käufer an die spanischen Steuerbehörden zahlen muss, um etwaige Kapitalertragsschulden zu decken.

Sie können dieses Geld zurückfordern, sobald die Behörden sich vergewissert haben, dass Sie die gesamte Kapitalertragssteuer gezahlt haben. Dieses Verfahren nimmt jedoch sehr viel Zeit in Anspruch. Außerdem wurde berichtet, dass Gebietsfremde aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten hatten, diese Gelder zurückzufordern. Es ist also unerlässlich, dass Sie alle Unterlagen und Papiere bereithalten, um die Möglichkeit eines solchen Vorfalls zu minimieren.

Steuerbefreiungen:

Befreiungen für Einwohner

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Immobilien oder Vermögenswerten vollständig zu vermeiden oder zu reduzieren, sofern Sie ansässig sind.

1. Ermäßigungen für Vermögenswerte, die vor 1995 erworben wurden

Wenn Sie in Spanien ansässig sind und Immobilien, Aktien oder andere Vermögenswerte vor 1995 erworben haben, können Sie von einer Ermäßigung der Kapitalertragssteuer profitieren. Allerdings gibt es einige Voraussetzungen:

• Die Immobilie oder der Vermögenswert muss am oder vor dem 31. Dezember 1994 erworben worden sein.
• Die Ermäßigung kann nur auf Gewinne bis zum Januar 2006 angewandt werden. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs Ihrer Immobilie oder Ihres Vermögenswerts nach diesem Zeitraum weiterhin zum Normalsatz besteuert wird.
• Um diese Steuerermäßigung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie Ihre Immobilie oder Ihr Vermögen für 400.000 € oder weniger verkaufen.

Wenn der betreffende Vermögenswert alle diese Voraussetzungen erfüllt, können Sie von Ermäßigungen in Höhe von 11,11 % für Immobilien, 25 % für Unternehmensanteile und 14,28 % für alle anderen Vermögenswerte profitieren.

2. Steuerbefreiung für Hauptwohnsitz

Gebietsansässige können die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf ihrer Immobilie gänzlich vermeiden, sofern der Erlös aus dem Verkauf in eine neue Immobilie reinvestiert wird, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll. Um in den Genuss dieser Steuerbefreiung zu kommen, müssen zwei wichtige Dinge nachgewiesen werden:

• Die Immobilie, die Sie verkaufen, muss Ihr gewöhnlicher Wohnsitz sein, ebenso wie die Immobilie, die Sie mit dem Geld aus dem Verkauf erwerben.
• Die zu verkaufende oder zu erwerbende Immobilie muss sich innerhalb der EU oder des EWR befinden, um die Voraussetzungen zu erfüllen.

3. Steuerbefreiungen für Steuerzahler über 65 Jahre

Wenn Sie einen Wohnsitz haben und 65 Jahre oder älter sind, müssen Sie keine Kapitalertragssteuer auf die verkaufte Immobilie zahlen, auch wenn Sie nicht die Absicht haben, den Gewinn in eine neue Wohnung zu investieren. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass die zu verkaufende Immobilie seit mehr als drei Jahren Ihr Hauptwohnsitz war.

Darüber hinaus können Sie beim Verkauf anderer Immobilien oder Vermögenswerte von der Kapitalertragssteuer befreit werden, wenn Sie den erzielten Gewinn innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf ganz oder teilweise in eine lebenslange Rentenversicherung, die so genannte renta vitalicia, investieren. Bitte beachten Sie, dass in diesem Fall nur das in die Rentenversicherung investierte Geld von der Steuer befreit ist.

Befreiungen für Nicht-Residenten

Im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien stehen Gebietsfremden leider nicht viele Möglichkeiten für Steuerermäßigungen oder -befreiungen zur Verfügung.

Wenn Sie jedoch in einem anderen Land innerhalb der EU oder des EWR ansässig sind, das am Abkommen über den steuerlichen Informationsaustausch mit Spanien teilnimmt, können Sie die Steuerbefreiung für Hauptwohnsitze in Anspruch nehmen. Denken Sie daran, dass es eine Reihe von Voraussetzungen gibt und dass die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für Gebietsfremde kompliziert sein kann. Wir empfehlen Ihnen daher, sich von einem Fachmann beraten zu lassen, bevor Sie mit dem Verkaufsprozess beginnen.

Spanien bietet Steuervergünstigungen für Gebietsfremde, wie z.B. das Beckham-Gesetz.

Änderung Ihres steuerlichen Wohnsitzes:

Wenn Sie seit mindestens 10 der letzten 15 Jahre in Spanien steuerlich ansässig waren und beabsichtigen, das Land zu verlassen und in ein anderes Land zu ziehen, kann eine spanische Wegzugssteuer anfallen. Dies ist zwar ein komplexes Konzept, aber wir stellen Ihnen die wichtigsten Punkte vor, die Sie beachten sollten.

• Die Wegzugssteuer wird auf alle nicht realisierten Gewinne aus verschiedenen Vermögenswerten erhoben, unabhängig davon, in welchem Land sie sich befinden. Nicht realisierte Kapitalgewinne sind die Differenz zwischen dem Kaufwert und dem Marktwert der Aktie.
• Auch wenn die Umstände variieren können, sollte diese Wegzugssteuer nur dann zur Anwendung kommen, wenn der Wert Ihrer Aktien oder Vermögenswerte 4 Millionen Euro übersteigt oder wenn Ihre Beteiligung mehr als 25 % beträgt und mit über 1.000.000 Euro bewertet wird.
• Unrealisierte Veräußerungsgewinne werden im Rahmen der Standardschwellenwerte für Gebietsansässige mit 19% für bis zu 6000 €, 21% für 6000 € bis 50.000 €, 23% für 50.000 € bis 200.000 € und 26% für 200.000 € und mehr besteuert.
• Wenn Sie in ein Land ziehen, mit dem Spanien ein Steuerabkommen und ein Abkommen über den Informationsaustausch geschlossen hat, oder wenn Sie im Rahmen eines befristeten Arbeitsverhältnisses ausreisen, kann die Wegzugssteuer aufgeschoben werden oder entfällt möglicherweise. Wir empfehlen jedoch, sich vorher professionell beraten zu lassen.

Planung im Voraus:

Wir empfehlen Ihnen dringend, alle Rechnungen, Gebühren und Lizenzen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie aufzubewahren, da diese Ihnen helfen können, Ihre Kapitalertragssteuer in Spanien beim Verkauf zu reduzieren.

Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie oder Ihres Vermögens Unterstützung benötigen, können Sie uns für Steuerberatung und Immobilienrecht kontaktieren.

Haftungsausschluss: Informationen auf dieser Seite können unvollständig oder veraltet sein. Die aufgeführten Informationen dürfen unter keinen Umständen als professionelle Rechtsberatung angesehen werden. Wir empfehlen dringend, einen Rechtsexperten zu Rate zu ziehen, wenn Sie nicht über umfassende Kenntnisse oder Erfahrungen im Umgang mit den in diesen Artikeln beschriebenen Verfahren verfügen.